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本文来自微信公众号：猛犸责任室 （ID：MENGMASHENDU），作家：曾想怡，题图来自：AI 生成

"进城了，故乡村里的屋基地荒置，不错卖出去吗？"

"地皮是农民的保险。如果农民卖地了，后期生计奈何保险？"

对于农村屋基地使用权能弗成卖，一直是比年地皮篡改的争议热门。

近日，国务院批复喜悦北京城市副中心、苏南重心城市、杭甬温等 10 个身分阛阓化配置抽象篡改试点。上述试点实施决议，均从时刻、老本、地皮、东说念主力、数据等身分派置进一步作念出阛阓化布局。

在地皮身分阛阓化配置中，重庆、通州两地都提到"探索进城落户农民自发有偿退出屋基地"。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对时间周报记者指出，通州算作北京城市副中心，承担疏解非都门功能、鼓舞城乡一体化发展的重担，接洽产业导入速率较快，对屋基地退出有遑急需求，"这当然就需要有一个更为天确实开导用地空间，亦需要全面统筹接洽资源"。

重庆在该界限已有推行动作落地。2008 年末，重庆建议农民自发将闲置屋基地等复垦，经地皮措置部门严格验收后产生标的，再以单子的体式，通过地皮往复所公开拍卖。

"农民在外边务工十年，依然不回故乡，故乡的屋子即使卖掉，也只可卖两三万。然则把屋子拆了，复垦为耕地，地票倒能卖十几二十万。"重庆市原市长黄奇帆在推出此项轨制时暗意，"这是城市开导用地增多、农村开导用地减少的经由，有助于农民致富的经由。"

时间周报记者梳剪发现，往时十几年，地票轨制不仅保险了耕大地积，在重庆快速膨胀时期提供了足量的开导用地标的，还显化了接洽农村农民的地皮收益。

地皮身分篡改的配景下，农村屋基地奈何探索更合理配置、结束存效收益？算作农村屋基地入市的典型，实施了 18 年的重庆地票轨制又提供了哪些启发和劝诫？

十试点布局农地入市

推上路分阛阓化配置，是开导宇宙长入大阛阓的紧要门径。

国度发展篡改委副主任李春临在近日举行的国务院策略例行吹风会上指出，篡改绽放以来，中国绝大部分商品和服务都已结束了阛阓订价、解放流动，但身分阛阓体系开导相对滞后，发育还不充分，不利于证据阛阓在资源配置中的决定性作用。

他指出，这次篡改试点的意旨是，一方面，围绕面前身分阛阓界限的重心难点问题，证据试点地区的先行先试和示范探路作用，为身分阛阓化篡改探索可复制、可施行的劝诫奠定基础；另一方面，通过篡改试点为场所赋能，加强对经济发展上风地区的身分保险，引发经济发展内生能源和创新活力，打造宇宙高质料发展的紧要能源源。

时间周报记者梳剪发现，在前述试点实施决议的身分排序上，地皮身分排在第二位，可见其紧要性。

中央财经大学经济学院副锻真金不怕火路乾对时间周报记者指出，当今地皮身分派置经由中存在较着规画性，依然不相宜当下经济社会的发展。

比如，现行开导用地标的实施策画规画配置，难以精确匹配场所需求。在发展快的场所，无法知足城市发展的需要；在发展慢的场所，无数配置的开发区以至地皮闲置，同期适度了农村发展权益。

他调研发现，在珠三角和长三角地区，不少农村因毗邻大城市具备发展旅游业和工业的后劲，但村子发达东说念主时时靠近的问题是，莫得充足的开导用地标的。然则在部分经济欠发达地区、东说念主口流出地，却有无数开导用地标的盈余，应进一步鼓舞开导用地标的跨地区流转。

回到前述试点实施决议。时间周报记者梳剪发现，十个试点在地皮身分篡改布局中，具体到农场所面，均说起鼓舞农村集体筹划性开导用地入市，6 个试点提到探索出租、入股、和解等边幅周转诓骗闲置农房的有用旅途。

其中，北京通州、重庆两试点均提到"探索自发有偿退出屋基地"。

2019 年翻新的《中华东说念主民共和国地皮措置法》，将原来"不得用于农业开导"的集体地皮调养为"可入市"。比年，对于农业用地入市的探索步步鼓舞，农村集体筹划性开导用地出让使用权、用于开展工营业的事例比比齐是。但在屋基场所面，当今主要停留在租借和使用权的同村流转。

这是因为一段时候以来，"农民卖掉屋基地使用权青年计保险成疑""个东说念主坏心囤地"等问题被平常筹商和引起担忧。与此同期，即使允许屋基地入市，在实施层面上还有往复价钱机制竖立、村集体成员的收入分派规矩等复杂责任待作念。

国度高端智库 CDI 资深研究员宋丁对时间周报记者指出，在集体开导用地可入市的配景下，稀奇一部分农村地皮依然通过旅游、养老产业等模式插足阛阓。"这个‘插足’是很严慎的。最初要严守 18 亿亩耕地的红线；其次，外村东说念主尤其是城镇住户对屋基地使用权的往复不受法律保护。"

算作探索农民自发有偿退出屋基地的两个试点，在前述实施决议中，通州的表述为"探索进城落户农民照章自发有偿退出屋基地的具体方针"，重庆则为"探索进城落户农民自发有偿退出屋基地使用权的具体方针"。

值得驻防的是，比起"鼓舞农村集体筹划性开导用地入市"的表述，实施决议对于农村屋基场所面的表述愈加审慎，不仅莫得使用"入市"一词，况兼齐强调"进城落户农民""自发"。

严跃进告诉时间周报记者，现阶段对于屋基地的策略，主要便是指允许农民退出此类地皮，诚然也会包括上头的房屋。这种一般是指磋议到农民依然进城了，是以允许有一个渠说念让农民退出，进而赢得现款赔偿。但这种属于自发的，农民即便进城，也不错不退屋基地。

一项陆续 18 年的"屋基地入市"实践

算作农民自发有偿退出屋基地的一项遥远实践，重庆"地票"轨制依然落地十余年。

2008 年，经国务院授权、当然资源部（原国土资源部）诱惑，重庆始创"地票"轨制，成立宇宙首个农村地皮往复所。

所谓"地票"，是农村集体开导用地经过复垦为耕地，并经地皮措置部门严格验收后，所产生的用于全市范围内城镇开导的用地标的字据，拿到土交所面向社会公开往复。

相较宇宙层面征地不竣工赔偿模式，即按照被征地皮的原用途进行赔偿。地票轨制引入阛阓往复机制，显化了农村地皮钞票价值。

"地票"落地重庆的前一年，即 2007 年，国务院批准重庆成为宇宙首个统筹城乡抽象配套篡改磨砺区，饱读舞重庆在户籍轨制、地皮轨制、社会保险等重心界限篡改，探索农村住户对等享受城市权力的旅途。

这也被合计是，"地票"算作一项具有冲破性质的地皮篡改策略，率先落地重庆的一大原因。

路乾在重庆"地票"调研汇报中提到，从"地票"价款和各方分派看，价款遥远褂讪在20 万元 / 亩傍边，其中 3.7 万元算作复垦经费，每亩的净收益约莫在 16 万元傍边。

路乾提到，从买卖两边画像和往复体量来看，地票的供应方主淌若渝东北、渝东南等贫瘠山区的农民，购买方主淌若重庆市中心城区的平台公司。2016 年实施的重庆《地票措置方针》，从法律上要求全市筹划性开导用地必须使用地票。

是以，重庆"地票"不错融会为，在彼时城市化发展迅猛以及那时的地皮轨制配景下，集会行政和阛阓力量，把城镇化经由中的地皮红利部分调遣到农村、农民手上。

举座来看，路乾合计，重庆"地票"轨制为欠发达地区的农户屋基地退出提供资金，为村集体提供发展资金，为州里政府提供责任经费，为发达地区提供发展空间。一举多得，有必要在宇宙施行。

黄奇帆曾经计较过，我国约莫有 3 亿农民工，他们在城市责任、生计，城市要为其匹配用地，而留在农村的地皮又无法退出，这种城乡"两端占地"估算会增多 1 亿亩傍边耕地，这是我国耕地总量只减不增的紧要原因。

而破解这个难题，靠的便是轨制创新，而重庆劝诫一朝胜利，将有助于破解我国城镇化遇到的"地皮困局"。

本年以来，多个部委也明确将存量闲置地块优先纳入收储规画。不少地块的策画要求已不相宜新场所，需要通过调规来优化地皮诓骗。

当然资源部当然资源开发诓骗司司长孔维东在前述吹风会上提到，开展身分阛阓化配置抽象篡改试点，其中一项紧要任务便是在原有责任基础上络续潜入实践探索，抵制莳植地皮身分阛阓化配置水平。包括饱读舞选拔阛阓化边幅周转存量闲置地皮，进一步莳植地皮从简集约诓骗水平。

对此，路乾建议，在此配景下，重庆络续探索"农民自发有偿退出屋基地"，其中一个紧要握手是大开"地票"需求，如对接东南沿海发达省份，与仍有扩大发展需求的地区进行开导用地标的往复。而在二、三产发达的地区，其耕地标的通过地票置换，也不错保证耕地总面积不受影响。

他进一步提到，一样"地票"等开导用地标的跨区域流转，不错更大范围、更大体量的在东南沿海和中西部地区开展，这在骨子上也不错融会为发达省份对欠发达地区的调遣支付，"况兼这种调遣支付不是落在一些政府和企业的大型样子，是落到具体的农村和农民手上的"。

屋基地入市之辩

将农村屋基地复垦产生开导用地标的进行流转除外，农村屋基地使用权是否应当进一步扩大往复范围，大开更多流转渠说念和往复对象，是比年热议的土改话题之一。

一方面，城市化进度中农村东说念主口陆续流出，农村屋基地闲置征象颇为宽广，以 2016 年为例，我国城镇化率为 57.35%，瞻望到 2030 年达到 70% 傍边，意即这个时候段约莫有 2 亿农民进城。当今城市住户东说念主均住房、行家基础要领、工矿仓储等开导用地约莫东说念主均 100 平方米，而农村住户为 200 — 300 平方米。

因此一个农民进城，表面上不错从简 150 平方米的开导用地，农民进城之后，闲置的屋基地在阛阓上也存在需求，比如城市近郊农村，不乏投资者有购买屋基地建房对外租借或开民宿的需求，也有在"归园田居"的期待之下，部分都市东说念主群将见地放至城市远郊或当然现象优厚的农村地区。

比如前文提到的通州，凭借地舆上风，通州乡村眩惑了想领有小院生计的北京住户。很是从事京郊小院租借的孟先生告诉时间周报记者，其理睬的客群大都是北京市里过来的，他手头的小院可年付也可长租，年房钱 1.5 万— 6 万元不等。

时间周报记者看到，酬酢媒体上，一样京郊小院租售动态下，既有问价者，也不乏对使用权往复的征询。时间周报记者以买家身份征询一位在社媒"出售"通州自家乡村小院的村民，对方称 130 万元可租借 20 年，到期续付即可续租，且标注"若拆迁归于承租东说念主"。

不啻通州，在大城市邻近以及少数当然现象优厚的地区，这种对屋基地的阛阓需求遥远存在。不外，广西小宇讼师事务所讼师郭乃华对时间周报记者指出，当今农村屋基地使用权仅限于同村流转，外地东说念主如果想购买，只可私行强硬条约，后期若遇拆迁或卖方走功令路线拿回，买方不受法律保护。

宋丁暗意，在地皮身分篡改的配景下，"屋基地仅在同村买卖亦然现阶段的事情，到时候无论国有地皮照旧集体地皮，使用权面向个东说念主放开买卖都是个趋势，不外前提是把价钱机制和接洽轨制假想好"。

严跃进合计，对于接洽担忧尊龙体育网，一个遥远布置决议是开导保险体系。对于自发退出屋基地的东说念主群，加强奇迹妙技培训，莳植其办事才调，促进其向非农产业调遣；又如通过接洽农村养老和医疗保险轨制，确保农民退出屋基地后能享受与城镇住户同等的行家服务。